 |
| Екатерина Олейник, юрист ILF |
Аграрный бизнес Украины сегодня находится под пристальным вниманием прокуратуры. Территориальные органы фискальной службы проверяют действующие договоры аренды земли и выявляют те, которые не соответствуют законодательству в части размера арендной платы. Как результат: хозяйственные суды уже завалены исками прокуратуры к аграрным компаниям, рыбным хозяйствам и другим арендаторам сельскохозяйственных земель о внесении изменений в договора аренды.
С 1 января 2011 года, после внесения изменений в Налоговый кодекс Украины, годовой размер арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности, который подлежит уплате в бюджет, не может быть меньше 3 % от нормативной денежной оценки земли (пункт 288.5 статьи 288 Налогового кодекса).
В свою очередь, большинство договоров аренды сроком на 49 лет заключались еще задолго до внесения изменений в Налоговый кодекс. И размер арендной платы в них установлен до 1% от нормативной денежной оценки земли, что намного меньше актуальных требований законодателя.
Именно такие договоры прокуратура определяет как несоответствующие законодательству и обязывает арендатора внести в них изменения и увеличить арендную плату за землю. Максимальный размер арендной платы может быть 12 % от нормативной денежной оценки земли. Чем больше земельный банк, тем больше убытков несет арендатор.
На чьей стороне суд?
Судебная практика по данной категории дел еще формируется. В некоторых случаях, прокуратуре отказывают на основании того, что земельные участки не сформированы как объекты гражданских прав и не зарегистрированы в Государственном земельном кадастре и/или на них не разрабатывалась техническая документация и не рассчитана новая ставка нормативной денежной оценки. Отсутствие в материалах дела указанных документов исключает возможность внесения изменений в договор аренды земли (решение по делу № 922/2283/16 от 15.09.2016).
Но что делать предприятию, земельному участку которого присвоен кадастровый номер и есть посчитанная нормативная денежная оценка? Как оставить за собой право пользования землей на прежних условиях?
Анализируя уже существующие судебные решения по данным земельным спорам и непосредственно иски, с которыми обращается прокуратура, есть несколько моментов, на которые аграрной компании стоит обратить внимание при защите своих интересов в суде:
1. Имеет ли право прокуратура обращаться с таким иском в суд в вашем случае?
С исками о внесении изменений в договор аренды земли на практике прокуратура обращается в интересах областных администраций или Госгеокадастра, или в интересах государства от своего имени.
В каждом конкретном случае прокуратура должна обосновать наличие оснований для представительства того или иного органа при подаче иска.
Хозяйственный суд оценивает правильность определения прокурором органа, который он представляет и наличие у данного органа конкретных полномочий.
Если прокурор не обосновал указанное выше в иске, суд возвращает исковое заявление или, если производство по делу по ошибке было открыто, суд обязан оставить иск без рассмотрения на основании пункта 1 части 1 статьи 81 Хозяйственного процессуального кодекса Украины (абз.6-7 Постановления Пленума Высшего хозяйственного суда Украины №7 от 23.03.2012 “О некоторых вопросах участия прокурора при рассмотрении дел, подведомственных хозяйственным судам”).
В данном случае правильным способом защиты будет подача обоснованного заявления об оставлении иска без рассмотрения.
2. Является ли тот орган, в интересах которого прокурор обращается в суд, стороной договора аренды и нарушены ли его права?
Как правило, прокуратура обращается с такого рода исками в интересах Госгеокадастра, который стал распорядителем сельскохозяйственных земель не так давно и не является стороной ранее заключенных договоров.
Такой иск преждевременный, поскольку ходатайствовать о внесении изменений в договор имеет право исключительно сторона такого договора. Несмотря на то, что законодателем на Госгеокадастр возложены обязанности по распоряжению сельскохозяйственными землями и заключению договоров аренды земли, пока он не станет стороной договора его права не нарушены и в защите не нуждаются.
Замена стороны в договоре аренды земли автоматически невозможна - только по закону, поскольку любые изменения вступают в силу с момента государственной регистрации (статья 6 Закона Украины “Об аренде земли”).
В такой ситуации для защиты интересов арендатора необходимо подать возражения на иск, в которых обосновать преждевременность иска и отсутствие нарушенного права истца.
На практике правоохранительные органы, в том числе прокуратура, независимо от исхода судебного разбирательства могут вызвать арендатора на неформальную беседу и пытаться склонить к подписанию дополнительных соглашений к договорам аренды. Такие беседы нередко становятся источником для получения прокуратурой дополнительной информации и проведения дальнейших проверок. Отнеситесь осторожно к любым коммуникациям с контролирующими и правооханительными органами, от них зависит результат спора, и подготовьтесь заранее к возможной атаке на ваши активы.
ПРОКУРОТУРА? Серьезно?
ОтветитьУдалить