ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО КРЕДИТУ: СУПРУГИ ПРОТИВ БАНКА

Ольга Тарасанко,
юрист ILF

Обращаясь в банк за кредитом. заполняешь множество анкет-опросников, заявлений и прочих документов. В них обязательно есть вопросы о семейном положении, проживании в гражданском браке, наличии детей. Если для обеспечения кредита необходимо отдать недвижимость в залог (ипотеку), то в договоре ипотеки обязательно указываешь всех совладельцев этого недвижимого имущества (квартиры, дома, др.).

Заемщик подписывает необходимые заявления и, к примеру, подтверждает, что в браке или фактических брачных отношениях не состоит, и детей не имеет. При заключении договора ипотеки указывает, что является единственным собственником квартиры, в ней больше никто не зарегистрирован и не проживает, о чем свидетельствует справка из органов ЖКХ «О составе семьи».

Дальше речь пойдет не о том случае, когда вся информация указана добросовестно и правдиво. Рассмотрим сценарий, когда заемщик специально скрывает факт пребывания в зарегистрированном либо гражданском браке. Он также скрывает, что передаваемая в ипотеку квартира принадлежит «тайным» супругам на праве общей совместной собственности. Отсутствие отметки о регистрации брака в паспорте заемщика (например,  брак заключили за границей или паспорт восстановлен после утери и  при его выдаче отметку о регистрации брака не поставили по убедительной просьбе собственника паспорта), подписанное заявление о семейном положение зачастую помогают ввести банк в заблуждение.

Когда возникает просроченная задолженность по кредиту, заемщик начинает пробовать различные варианты, чтобы не отдавать банку свою квартиру за долги. Один из популярных способов – признание договора ипотеки недействительным из-за отсутствия согласия второго из супругов на распоряжение общим совместным имуществом. При этом, факт совместного проживания с ипотекодателем и право общей совместной собственности на предмет ипотеки, как правило, уже установлены судебным решением спустя длительное время после заключения кредитного и ипотечного договоров.

Имущество, пребывающее в общей собственности, может быть передано в залог (ипотеку) только по согласию всех собственников - гласит статья 578 Гражданского кодекса Украины и статья 6 Закона Украины «Об ипотеке». Отсутствие согласия второго из супругов на распоряжение имуществом, которое находится в их общей совместной собственности, являлось основанием для признания договора ипотеки недействительным.

Но в конце 2015 – начале 2016 гг. Верховный суд Украины серией своих решений (по делу № 6-1622цс15, № 6-533 цс16) внес весомое уточнение, обязательное для судов по данной категории дел.

Суд стал на сторону банков и упразднил одну из схем по выведению имущества из-под залога вследствии признания договора ипотеки недействительным.

Теперь, по мнению суда отсутствие письменного, нотариально удостоверенного согласия одного из супругов на заключение договора ипотеки, не может быть основанием для признания договора ипотеки  недействительным.

Так, согласно пункта 6 статьи 3 Гражданского кодекса Украины к основам  гражданского законодательства относится добросовестность. И при заключении одним из супругов договора о распоряжении общим имуществом считается, что он действует с согласия второго супруга (часть 2 статьи 369 Гражданского кодекса Украины и часть 2 статьи 65 Семейного кодекса Украины). 

Таким образом, по мнению Верховного суда Украины заключение одним из супругов договора относительно распоряжения общим имуществом без согласия другого супруга, может служить основанием для признания такого договора недействительным лишь в том случае, если судом будет установлено, что супруг, заключивший договор относительно общего имущества и третье лицо – контрагент по такому договору действовали недобросовестно. В частности, если третье лицо – контрагент по договору (банк) знало или, исходя из обстоятельств дела, не могло не знать о том, что имущество принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, и тот из супругов, который заключает договор, не получил согласия на это другого супруга.

И наоборот, если контрагент – третье лицо (банк), на момент заключения договора не знал и не мог знать, что ипотечная квартира принадлежит заемщику и его «тайной» жене на праве общей совместной собственности, суд откажет в признании договора ипотеки недействительным.

Если женатый заемщик в анкете, заявлении и/или договоре засвидетельствовал о том, что не прибывает в браке, а квартира принадлежит ему на праве частной собственности и прав на нее никто из третьих лиц не имеет, то есть действовал недобросовестно, попытки признать договор ипотеки недействительным тщетны.