АРЕНДОДАТЕЛЬ ОТКАЗЫВАЕТСЯ ПРОДЛЕВАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЛИ. АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ

Екатерина Олейник,
Юрист ILF

Украинские земли — довольно привлекательный актив, хоть и высокорисковый (не забываем об отсутствии прозрачного регулирования рынка земли).

Не так давно Президент Украины во время ежегодного послания к Верховной Раде заявил, что рынок земли необходимо запустить как можно быстрее и уже в 2017 г. может быть снят мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. И Украина снова стоит на пороге кардинальных изменений в сфере земельных отношений и перераспределения земельного банка страны.

На тему отмены моратория спорят многие, но вектор этих изменений по-прежнему не до конца понятен. Точно ясно, что арендаторам сельскохозяйственной земли стоит быть готовыми оперативно отреагировать на эти изменения.

Арендатор имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность в случае его продажи (статья 9 Закона Украины «Об аренде земли»). Если во время отмены моратория вы будете обладать статусом арендатора, собственник земли (и не важно, кто это будет — частник, государственный орган или орган местного самоуправления) обязан будет в первую очередь предложить покупку вам.

Но что делать, если у вас заканчивается срок договора аренды земли, а собственник не дает гарантий на пролонгацию договора и/или есть предпосылки, что он уже собирается заключить договор с другим контрагентом?

Законодатель определил два механизма действий для пролонгации договора аренды земли, которые универсальны для земель частной собственности и для коммунальных, государственных земельных участков.

Механизм 1. Перезаключение договора аренды на новый срок

Не позже, чем за месяц до окончания договора аренды земли, в письменной форме сообщите арендодателю о своем намерении использовать преимущественное право на перезаключение этого договора. К письму приложите проект дополнительного соглашения по договору с указанием арендной платы и сроком окончания договора аренды земли.

С текстом проекта такого дополнительного соглашения необходимо быть крайне осторожным. Любое внесение изменений в существенные условия аренды (срок, цена) может расцениваться как несогласие с ранее установленными условиями, что аннулирует ваше преимущественное право.

Вы можете в тексте письма указать, что готовы увеличить размер арендной платы с указанием границ такого увеличения. В последующем это может минимизировать риск отказа в перезаключении договора на основании предложения лучших условий со стороны конкурента.

Рекомендую отправлять это ценным письмом с описью вложений и уведомлением о прочтении. В случае возникновения спорных ситуаций это не позволит арендодателю заявлять о неполучении вашего письма и/или проекта дополнительного соглашения.

Один месяц — это срок для рассмотрения письма и согласования всех существенных условий по дополнительному соглашению арендодателем .

Если условия согласованы, дополнительное соглашение подписывается сторонами и регистрируется в государственном реестре.

В случае возникновения возражений на перезаключение договора, арендодатель обязан мотивировано обосновать причину отказа. Необоснованный отказ  необходимо сразу обжаловать в суде.

Механизм 2. Автоматическая пролонгация договора аренды

На практике часто возникают ситуации, когда собственник земли намеренно игнорирует  письма о продлении договора аренды  и уклоняется от подписания дополнительного соглашения. Как быть в такой ситуации?

Прежде всего, совершите все действия, указанные выше в первом сценарии.

Если в течение месяца арендодатель не направляет вам возражений на перезаключение договора, а вы продолжаете пользоваться земельным участком  — договор аренды земли считается автоматически возобновленным (часть 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли»).

Но зарегистрировать такой договор в реестре будет невозможно. Для официального признания факта перезаключения договора аренды и его регистрации необходимо будет обратиться в суд с требованием о признании договора автоматически возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

Верховный Суд Украины на протяжении 2015-2016 гг. однозначно высказался в пользу арендаторов в ситуациях, связанных с автоматической пролонгацией договоров аренды земли (№ 6-219цс14, 6-55цс15).

Для достижения позитивного результата в суде необходимо доказать четыре факта:

• направление в срок письма с проектом дополнительного соглашения собственнику земли;
• отсутствие письменных возражений  со стороны собственника земли в течение месяца с даты вашего обращения;
• фактическое использование арендованного земельного участка после окончания договора аренды земли (отсутствие акта приема-передачи земли, действующие договора с подрядчиками и др.);
• отсутствие нарушений вами условий договора (использование земли по назначению, своевременная оплата арендной платы, поддержание состояния грунтов и др.).

Основанием для регистрации права пользования на земельный участок будет решение суда о признании возобновленным договора аренды на тех же условиях и на тот же срок.

В качестве вывода: последовательное и своевременное выполнение установленных законом действий по пролонгации договора и защита прав в судебном порядке (в случаях, указанных выше) позволит сохранить за собой право пользования земельным участком и, когда мораторий отменят, вы сможете использовать свое преимущественное право на покупку земли.

Опубликовано на онлайн-ресурсе AgroPortal.ua

                                                               СКАЧАТЬ