ПРОДАТЬ НЕЛЬЗЯ ДАРИТЬ. ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОПЕРАЦИЙ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ

Арсен Бучковский,
Юрист ILF

Высказывание Бенджамина Франклина, что в этом мире неизбежны только смерть и налоги, вот уже двести лет не теряет актуальность. Налоги взимаются с любых доходов, в том числе, с такой приятной и, казалось бы, безвозмездной вещи как подарок. Но налоги – это неизбежность, которой можно управлять, и мы увидим это на примере  налогообложения подаренной недвижимости.

Налоговый кодекс Украины подробно регламентирует порядок налогообложения унаследованного имущества и те же правила распространяет на подарки.

При получении наследства именно наследник отвечает за уплату (перечисление) налога в бюджет. А при дарении уплачивать налог будет одаряемый.

Ставка налога будет зависеть от статуса одаряемого:

• 0%, если одаряемый родственник первой ступени родства дарителя (родитель, муж или жена, ребенок, в том числе усыновленный) или инвалид I группы, ребенок-сирота, ребенок лишенный родительской опеки, ребенок-инвалид. Несмотря на то, что налог с такого дохода (подарка) уплачивать не нужно,  одаряемый обязан его задекларировать.
• 5%, если одаряемым выступит другое лицо, не входящее в перечисленный выше список.
• 15%, если  даритель или одаряемый будут резидентами другой страны.

Альтернативой дарению недвижимости, если возникает существенный налог, может быть купля-продажа. В отличие от дарения, обязанность по уплате налога будет не у получателя имущества, а у продавца. А для продавца, при продаже недвижимости, установлена льгота:

• Налог отсутствует, если это первая продажа недвижимого имущества в году, и данное имущество пребывало в собственности продавца более 3-х лет.
• 5% от полученного дохода,  если для продавца эта продажа не первая в году, или данное имущество пребывало в его собственности менее трех лет. Эти 5% будут высчитываться с цены договора купли-продажи, но цена не может быть меньше оценочной стоимости объекта недвижимости.
• 15%, если продает недвижимость нерезидент.

Важно, что условие обязательного пребывания объекта недвижимости в собственности продавца более трех лет не применяется к недвижимости, полученной по наследству. Такую недвижимость можно продавать сразу же, без налогообложения дохода, если только соблюдается условие первой продажи.

Таким образом, если вы передаете недвижимость родственнику – это лучше сделать в форме договора дарения. Родственник первой ступени родства будет освобожден от уплаты налога. Если же планируется передача имущества другому лицу – такую операцию лучше оформить договором купли-продажи, при соблюдении условий первой продажи и трехлетнего пребывания имущества в собственности продавца – эта операция также будет освобождена от налогообложения.