 |
| Екатерина Олейник, Юрист ILF |
Так, законодательстве установлены особые требования к залогодержателю. Исключительно банки могут быть залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них, в том числе права аренды (часть 4 статьи 133 Земельного кодекса Украины). При этом, обращение взыскания на предмет залога осуществляется не только по решению суда, но и в досудебном порядке. В таком случае, согласно статье 23 Закона Украины «О залоге» реализация предмета залога (имущественных прав) проводится путем уступки банку права требования, которое следует из залогового права. После реализации досудебной процедуры обращения взыскания на имущественные права на землю возникает риск, связанный с тем, что недобросовестный должник от своего имени может прекратить договор аренды земли.
Это возможно, поскольку банк не может зарегистрировать за собой право аренды, а в государственном реестре арендатором будет указывается должник. Закон Украины «О банках и банковской деятельности», (статьи 47 и 48) устанавливает ограничения на осуществление банками услуг, отличных от банковских и финансовых, в том числе запрещает осуществление деятельности в сфере материального производства и торговли. Исходя их этого, банк не может перерегистрировать на себя права арендатора земельного участка. И тогда возникает вопрос: а как же тогда банк может реализовать свое право на обращение взыскания на имущественные права на земельный участок?
Здесь речь идет не о возникновении права аренды, а о его переходе от предыдущего арендатора при сохранении действующим договора аренды. Происходит лишь замена стороны в действующем договоре аренды. В этом случае возникает правопреемство, которое не требует заключения отдельной сделки о замене стороны. Основанием является существующий договор залога, а правопреемство по договору аренды происходит на основании договора уступки права требования. Регистрация договора является административным актом, то есть элементом внешним по отношению к договору.
Таким образом, банк после обращения взыскания на заложенные имущественные права не может зарегистрировать право аренды земельных участков, однако после получения залогодателем письменного уведомления о переходе права аренды земельного участка банк имеет право на распоряжаться имущественными правами на этот земельный участок. Аналогичная правовая позиция была высказана Верховным Судом Украины в постановлении от 04 февраля 2015 года.[1]
Комментариев нет:
Отправить комментарий