О ТОМ, КАК ДЕПУТАТЫ ЗЕМЛЮ ДЕРЕГУЛИРОВАЛИ

Арсен Бучковский,
Юрист ILF

7 апреля этого года вступил в силу Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)» (далее – Закон).

Основная цель Закона – упрощение хозяйственной деятельности. По мнению авторов, это позволит повысить позицию Украины в рейтинге Doing Business. Особый интерес вызывают изменения в Закон Украины «Об аренде земли».

Так, сокращается перечень существенных условий договора аренды земли с 11 до 3 пунктов. Теперь к ним относятся:

• объект аренды;
• срок действия договора;
• арендная плата, с указанием ее размера, индексации, способов и условий расчетов, сроков, порядка ее уплаты и пересмотра, а так же ответственности за неуплату.

Больше не являются существенными условиями: целевое назначение земельных участков, сохранение состояния земли, условия передачи земельного участка под залог и другие условия. Однако стороны могут по соглашению предусмотреть собственные условия.

Кроме того, отсутствие в договоре аренды какого-либо из существенных условий, нарушение норм порядка передачи земли и сроков аренды больше не являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Также исключена норма об обязательном наличии как части договора следующих документов:

•  плана или схемы земельного участка;
• кадастрового плана земельного участка;
• акта определения границ земельного участка;
• акта приема-передачи земельного участка;
• акта отвода земельного участка (в случае его разработки).

Изменился и порядок передачи земельного участка. До вступления в силу закона, участок передавался по акту приема-передачи. Теперь же земельный участок считается переданным с момента государственной регистрации договора аренды.

Изменения также коснулись сроков аренды сельскохозяйственных земель. Если раньше срок аренды определялся сторонами и зависел от ротации севосмены, то теперь нормы об обязательной севосмене удалены из Закона Украины «Об аренде земли». Взамен установлен минимальный срок аренды сельскохозяйственных земель – 7 лет.

На протяжении как минимум семи лет после заключения договора арендодатели не смогут сменить арендатора или продать свои земли в случае снятия моратория на продажу земли. Столь длительный срок аренды вызвал протесты некоторых землевладельцев. Но на самом деле это обеспечит стабильность ведения бизнеса и привлечет дополнительные инвестиции. Более того, арендаторам станет выгодно поддерживать плодородие почв. Если ранее большинство инвесторов избегали крупных вложений в улучшение почв (например, создание системы орошения) из-за возможного отказа им в продлении договора аренды, то установление минимального срока аренды станет гарантией окупаемости их вложений.

Изменилась и норма Закона, которая регулирует порядок уплаты арендной платы. Ранее Закон разрешал производить уплату деньгами, продукцией и даже отработкой (предоставлением услуг арендодателю). Теперь же основной формой арендной платы установлен именно денежный расчет. Закон по-прежнему оставляет сторонам возможность провести расчет в натуральной форме (товаром). Однако расчет в натуральной форме должен соответствовать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы. Возможность оплатить аренду путем предоставления услуг не предусмотрена.

Таким образом, принятый Закон не только упростил процедуру заключения договоров аренды земли, но и установил дополнительные гарантии для арендаторов земли – сельхозпроизводителей.