ТОП-10 ВОПРОСОВ ПО АРЕНДЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО И КОММУНАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Ирина Селиванова,
Советник ILF

Активы государства и муниципалитетов всегда привлекали внимание инвесторов, особенно в Украине. Земли и производственные активы в агросекторе, медицинские клиники в областных и районных центрах, аэропорты и др. - исторически так сложилось, что государство в лице уполномоченных органов владеет интересным  имуществом в разных сферах бизнеса.  Но сегодня многие этих активов являются непрофильными и неприбыльными для государства и только увеличивают расходную часть бюджета. Правительство это понимает, поэтому от политиков все чаще исходят заявления о масштабной приватизации и будущих проектах государственно-частного партнерства (ГЧП). Аренда – это только один из возможных способов для инвестора легально пользоваться этим имуществом.  

В  Украине законодательство об  аренде государственного и коммунального имущества  развивается  более 20 лет. Этим объясняется достаточно высокая его разработанность и соответственно наличие множества успешных реализованных в Украине проектов. В тоже время законодательство в этой сфере имеет пробелы и узкие места в регулировании процедур получения объектов в аренду, что на практике вызывает у заинтересованных инвесторов вопросы. Рассмотрим наиболее часто задаваемые вопросы и ответим на них. 

1. КТО ВЫСТУПАЕТ АРЕНДОДАТЕЛЕМ?

Это зависит от того, что передается в аренду:

Относительно недвижимого  имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений) (до 200 кв. м.), а также иного  индивидуально  определенного имущества предприятий арендодателем выступает само государственное или коммунальное  предприятие, учреждение, организация.

Относительно целостного имущественного комплекса* (далее – ЦИК) государственного   предприятия, его структурных подразделений (филиалов, цехов, участков): арендодателем будет Фонд государственного имущества Украины и его региональные отделения.

Относительно ЦИКа коммунального предприятия арендодателем выступает соответствующий совет территориальной громады.

Примечание: В установленных специальными законами случаях арендодателями  государственного имущества могут  выступать и иные органы (организации). Например, воинская часть Вооруженных Сил Украины (Закон Украины «О хозяйственной деятельности в Вооруженных Силах Украины).

* Под целостным имущественным комплексом понимается хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения. 

2. КАКОЕ ИМУЩЕСТВО НЕЛЬЗЯ ПЕРЕДАТЬ В АРЕНДУ?

Перечень такого имущества достаточно большой, как правило, это активы, имеющие общегосударственное значение и не подлежащее приватизации, например:

• имущество казенных предприятий и предприятий, осуществляющих виды деятельности, разрешенные только государственным предприятиям,
• имущество государственных органов,
• взлетно-посадочные полосы, имеющие стратегическое значение и т.д.  

3. ВО ВСЕХ ЛИ СЛУЧАЯХ ОБ АРЕНДЕ УВЕДОМЛЯЕТСЯ ТРУДОВОЙ КОЛЛЕКТИВ?

Нет, только при аренде ЦИК предприятия. Именно в этом случае трудовому коллективу предоставляются  существенные права и обязанности, от реализации которых зависит и сама процедура передачи в аренду.

4. ЕСЛИ ТРУДОВЫМ КОЛЛЕКТИВОМ НАРУШЕНЫ СРОКИ СОЗДАНИЯ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ОБЩЕСТВА И ПОДАЧИ ЗАЯВКИ НА АРЕНДУ, ИМЕЕТ ЛИ ОН ПРАВО НА АРЕНДУ?

В этом случае хозяйственное общество, созданное трудовым коллективом, теряет  преимущественное право на аренду ЦИК своего предприятия. Но в последующем конкурсе на право его аренды  такое хозяйственное  общество может принимать участие на общих основаниях.

5. НЕОБХОДИМО ЛИ ПИСЬМЕННО ФИКСИРОВАТЬ ОТКАЗ ТРУДОВОГО КОЛЛЕКТИВА ОТ АРЕНДЫ ЦИК ПРЕДПРИЯТИЯ?

Любое решение трудового коллектива (о согласии взять в аренду  либо отказе от аренды ЦИК предприятия) принимается на его общем собрании, что обязательно оформляется протоколом.

6. КОГДА ТРЕБУЕТСЯ РАЗРЕШЕНИЕ АНТИМОНОПОЛЬНОГО КОМИТЕТА УКРАИНЫ?

Разрешение Антимонопольного комитета Украины (АМКУ) на концентрацию** или предварительное заключение об отсутствии необходимости в получении такого разрешения – это обязательный документ для аренды ЦИКа предприятия или его структурного подразделения (приказ Фонда государственного имущества Украины №201 от 15.05.2013).

** Основные критерии контролируемой АМКУ концентрации (ст. 24 Закона Украины «О защите экономической конкуренции»):

• предприятие (имущество которого берётся в аренду) или арендатор занимают монопольное положение на рынке;
• в результате заключения договора аренды предприниматель или группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке;
• общая стоимость активов (объём реализации товаров) участников*** концентрации превышает 12 млн. евро.

*** Участниками концентрации являются государственное или коммунальное предприятие, инвестор (арендатор) и другие субъекты хозяйствования, над которыми инвестор осуществляет контроль.

7. ВСЕГДА ЛИ ПРОВОДИТСЯ КОНКУРС НА ПРАВО АРЕНДЫ?

Нет. Конкурс не проводится, если заявку на аренду ЦИК предприятия подало хозяйственное общество, созданное трудовым коллективом такого предприятия, а также если поступила всего одна заявка.   

8. МОЖЕТ ЛИ ИНОСТРАННАЯ КОМПАНИЯ ВЗЯТЬ В АРЕНДУ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ИЛИ КОММУНАЛЬНОЕ ИМУЩЕСТВО?

Да, может взять в аренду недвижимое имущество. Для этого такая компания должна иметь в Украине постоянное представительство. Для аренды ЦИК предприятия  компании необходимо создать юридическое лицо в Украине.

9. КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?

Размер арендной платы – это процент от стоимости государственного (коммунального) имущества, определенный Кабинетом Министров Украины (советом соответствующей территориальной громады) по результатам оценки этого имущества.

10. КАКИЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ РЕГУЛИРУЮТ ПРОЦЕСС ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА В АРЕНДУ?

Общие положения закреплены в Гражданском и  Хозяйственном кодексах Украины, Законе Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», а также специальных законах.

Некоторые особенности аренды коммунального имущества, например, порядок проведения конкурса на право аренды,  определяются в локальных нормативных актах территориальных громад.