 |
| Максим Морозов, юрист ILF |
Рынок строительства активно развивается, несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране. В 2016 году Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСИ) выдала на 12% больше разрешительных документов на строительство. Но при этом качество недвижимости оставляет желать лучшего, и никого уже не удивляют новые истории об остановленной стройке, споре застройщика с покупателями или контролирующими органами.
Одна из причин – лояльная разрешительная система в сфере строительства:
1.Подача сообщения о начале строительных работ — для самого простого строительства (небольшие жилые, дачные дома и т.д.);
2.Регистрация декларации о начале строительных работ — для объектов I-III категории сложности;
3.Выдача разрешения на выполнение строительных работ — для объектов IV-V категории сложности.
Категорию сложности определяют застройщик с проектировщиком. И здесь часто возникают злоупотребления. Поскольку зарегистрировать декларацию гораздо проще (по сути, уведомительная процедура), чем получать разрешение на строительство (разрешительная процедура), застройщики часто занижают категорию сложности с IV и V до III. Это ведет к двум ключевым рискам:
•ГАСК может отменить декларацию из-за недостоверных сведений в ней и, как следствие, строительство остановится;
•низкое качество построенного объекта.
10 июня 2017 года вступает в силу закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно усовершенствования градостроительной деятельности», который урегулирует порядок разделения объектов строительства на категории сложности и ужесточит разрешительные процедуры для проблемных объектов III категории сложности.
Что изменится?
Вместо 5 категорий сложности все объекты строительства будут делиться на 3 класса последствий:
•незначительные последствия (нынешние I-II категории сложности);
•средние последствия (нынешние III-IV категории сложности);
•значительные последствия (нынешняя V категория сложности).
Объекты класса незначительных последствий можно будет строить на основании сообщения о начале строительства, для объектов классов средних и значительных последствий будет необходимо разрешение на выполнение строительных работ, а приниматься в эксплуатацию они будут путем выдачи сертификата.
То есть объекты, которые сейчас относятся к III категории сложности, будут строиться по разрешению на выполнение строительных работ, а приниматься в эксплуатацию выдачей сертификата. Декларации полностью отменены для всех объектов и смысла занижать категорию сложности (класс последствий) не будет, поскольку застройщикам в любом случае придется работать по разрешению на выполнение строительных работ (занизить до незначительных последствий многоквартирные дома не получится – это будет слишком заметно для ГАСК).
Кроме того, для создания объектов III категории сложности (среднего класса последствий) подрядчику нужно получать лицензию и обязательно проводить экспертизу проекта строительства (раньше эти требования действовали только для объектов IV и V категорий).
Как изменения повлияют на застройщиков
Застройщикам, которые работали с объектами III категории сложности, теперь придется:
-работать с подрядчиками, которые имеют лицензию;
-проводить экспертизы проектов строительства;
-получать разрешения на строительство;
-получать сертификат для принятия объекта в эксплуатацию.
Процедура строительства для застройщиков подорожает и усложнится. Застройщики будут работать по новым правилам или покинут рынок.
Как изменения повлияют на покупателя
Поскольку требования к застройщикам возрастут, количество недобросовестных застройщиков сократится, а качество строительства повысится. С другой стороны, такие изменения будут требовать от застройщиков дополнительных расходов на процедуру строительства, и, соответственно, есть вероятность, что стоимость квадратного метра увеличится.
Что будет с объектами, которые уже строятся?
До 10 июня декларации еще регистрируются, и после вступления этих изменений в силу в Украине будет много объектов строительства, которые начали строиться на основании декларации. Что будет с ними? Нужно ли будет их застройщикам получать разрешения на выполнение строительных работ?
Для старых строек все останется по-старому. Декларации о начале строительных работ, зарегистрированные до 10 июня, останутся действительными на срок до окончания строительства (если по какой-либо причине не будут отменены ГАСИ). То есть получать разрешения на строительство таких объектов застройщикам нет необходимости.
Однако не стоит забывать, что объекты, которые строятся, еще нужно принять в эксплуатацию. И вот принимать в эксплуатацию их нужно будет уже по новым правилам. Соответственно объект III категории сложности, который начали строить по декларации, принимать в эксплуатацию нужно будет уже через получение сертификата, что будет гораздо сложнее.
Комментариев нет:
Отправить комментарий