ПОКУПКА КВАРТИРЫ ЧЕРЕЗ ЖСК: ОСНОВНАЯ ОШИБКА

Максим Морозов,
юрист ILF

В последнее время застройщики используют жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) для финансирования строительства жилья. Такая модель дает застройщику налоговые преимущества, благодаря чему он может установить сравнительно невысокую стоимость квадратного метра и конкурировать на рынке low-cost жилья.

Но для покупателя квартиры такая сделка может оказаться не такой уж и выгодной, как говорит застройщик.

Как выглядит типичная схема покупки квартиры через ЖСК

ЖСК выступает в роли застройщика. Потенциальный покупатель заключает с ЖСК договор об ассоциированном членстве в кооперативе (договор о паевом участии в строительстве или др. - называться такой договор может как угодно). По условиям договора покупатель обязуется внести паевой взнос, а кооператив – организовать строительство, принять квартиры в эксплуатацию и затем передать их покупателю.

Но ассоциированный член кооператива не может влиять на решения кооператива, а имеет только право совещательного голоса (то есть может просто советовать). «Полноправными» членами, которые и определяют деятельность ЖСК, являются представители застройщика.

Поэтому вступление покупателей в ассоциированные члены кооператива - это просто способ покупки объекта недвижимости без возможности участвовать в принятии решений застройщиком. 

После завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию кооператив передает квартиру покупателю, а тот регистрирует свое право собственности на нее.

В чем риск?

Если оплата за квартиру проходит как паевой взнос, то покупатель не приобретает право собственности на нее. 

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Украины дом, построенный жилищно-строительным кооперативом, является его (ЖСК) собственностью. Член такого кооператива имеет право владения и пользования, а по согласию кооператива – и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме, если он не выкупил ее. В случае выкупа квартиры член ЖСК становится ее собственником. Это же правило дублируется и в статье 19-1 Закона Украины «О кооперации». 

То есть член ЖСК станет собственником квартиры, если формально сделает две оплаты: 1) оплата паевого взноса – чтобы стать членом кооператива; и 2) оплата за квартиру при выкупе – чтобы получить ее в собственность. 

Уплата паевого взноса не может считаться оплатой при выкупе квартиры, поскольку согласно ст. 2 Закона Украины «О кооперации» пай – это имущественный возвратный взнос члена (ассоциированного члена) в создание и развитие кооператива. И если ассоциированный член ЖСК не выкупил квартиру, то он и не стал ее собственником и у ЖСК есть основания не передавать квартиру покупателю.

И все-таки это работает

Несмотря на это, застройщики продолжают и дальше продавать квартиры таким образом. И вот почему.

До 2007-го года действовал Закон Украины «О собственности». И согласно ст. 15 этого закона член жилищно-строительного кооператива, который полностью вносил свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретал право собственности на нее. И тогда такая схема была абсолютно законной.

Сейчас такой нормы нет, но застройщики продолжают работать по тому же принципу. Тем более, что для государственной регистрации права собственности на квартиру достаточно справки из ЖСК о членстве в кооперативе и о полном внесении паевого взноса, а документы, подтверждающие выкуп квартиры, не требуются (п. 80 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Постановлением КМУ от 25.12.2015 №1127).

Пока что практика регистрации, и судебная практика допускают продажу квартир через внесение паевых взносов ЖСК. Но это не означает, что такой способ надежен. Поскольку вышеупомянутый порядок регистрации - это подзаконный акт и должен соответствовать Гражданскому кодексу (закону). Судебная практика также не может противоречить закону. 

Поэтому квартиры, право собственности на которые регистрируется сегодня на основании уплаты паевого взноса, находятся в зоне риска. Такая регистрация может быть оспорена (например, самим ЖСК) на основании того, что право собственности у покупателя не возникло (поскольку не было выкупа). И в таком случае покупатель рискует потерять квартиру.

Как правильно использовать ЖСК сейчас

Чтобы устранить эти риски, в текущие схемы работы застройщиков нужно добавить выкуп квартиры у ЖСК через мену пая на квартиру.

И некоторые застройщики уже начали так делать:

покупатель становится ассоциированным членом, заключает договор с ЖСК;

покупатель полностью вносит (оплачивает) паевой взнос;

строительство заканчивается, квартира принимается в эксплуатацию;

ЖСК регистрирует право собственности на квартиру на себя;

ЖСК заключает с ассоциированным челном договор мены пая на квартиру.  Покупатель передает пай, выходит из состава членов ЖСК и получает в собственность квартиру;

покупатель регистрирует право собственности на квартиру на основании этого договора мены.

Такая схема сделки будет приемлема для обеих сторон. Застройщик сохранит свои налоговые преимущества, а покупатель законно и безопасно купит квартиру.

В то же время, при покупке жилья на первичном рынке остаются другие риски: застройщик не закончит строительство в срок, или откажется передавать квартиру, или продаст квартиру дважды. Поэтому обращайте внимание на репутацию застройщика и детально анализируйте документы, которые он предлагает вам подписать для покупки квартиры.