КАК ДЕЛИТЬ ПРИ РАЗВОДЕ КВАРТИРУ В НЕДОСТРОЕННОМ ДОМЕ

Анна Жебелева
юрист ILF

В своей практике я часто слышу истории о том, как супруги, вложив львиную долю совместных активов в строительство семейного гнездышка, не выдерживают проверку временем и подают на развод еще до получения всех документов на дом и введения его в эксплуатацию.

Еще вариант: в этом доме поселяется новая любовь одного из супругов и, прожив там какое-то время, получив доступ к документам по строительству и закупке стройматериалов, со временем также претендует на дом «без документов».

Если между супругами есть конфликт, то договориться о судьбе такого имущества непросто.

Что говорит закон и разделе недостроенного имущества

Это усугубляется затягиванием рассмотрения дела в суде (от 4 месяцев до 2 лет) из-за необходимости проведения экспертиз, сложности вариантов равнозначного раздела или банальной загруженности судей. 

Еще одно препятствие для разрешения имущественных вопросов супругов – пробелы в законе.

Это как раз касается супругов – собственников незавершенных объектов строительства, относительно которых в законе нет прямого указания, что они подлежат разделу как совместная собственность.

Да, фактически такие объекты находятся в совместной собственности супругов и имеют свою рыночную ценность, но юридически подвисают в воздухе из-за незавершенных процедур по введению в эксплуатацию и получению всех необходимых документов о собственности.

Что такое объект незавершенного строительства

Объектом незавершенного строительства (или объектом самовольного строительства) считается вновь построенный объект без получения разрешений органов местного самоуправления и разрешения на строительные работы от органов архитектурно-строительного контроля, или на земле, которая не выделялась под эти цели (ст. 376 Гражданского кодекса Украины).

Также к ним относится объект недвижимости, который возник в результате реконструкции, капитального ремонта, перепланировки, надстройки уже существующего объекта, которые осуществлялись без указанных разрешений, так как теряется тождественность с тем объектом, на который у собственника уже есть документы (постановление Верховного суда Украины от 04.12 2013 по делу 6-130 цс 13).

Пробелы в законе о правах супругов на раздел недостроенных объектов восполняются судебной практикой (постановление Верховного суда Украины от 07.09. 2016): по ст. 331 Гражданского кодекса вновь созданное недвижимое имущество приобретает юридический статус жилого дома после принятия его в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности на него.

Но до этого момента, не будучи жилым домом с юридической точки зрения, объект незавершенного строительства – это совокупность строительных материалов, то есть вещей как предметов материального мира, в отношении которых у супругов могут возникать гражданские права и обязанности.

Поэтому такой объект является имуществом, которое в определенных случаях по закону может принадлежать на праве общей совместной собственности супругам и с соблюдением строительных норм и правил подлежать разделу между ними.

Что нужно для раздела недостроенного имущества

Частично к подобному выводу Верховный суд пришел гораздо раньше 2016-го года.

Так, в п. 9 Постановления Пленума Верховного суда Украины № 7 от 04.10.1991 «О практике применения судами законодательства, которое регулирует право частной собственности граждан на жилой дом»: по иску жены, членов семьи застройщика, которые совместно строили дом, а также наследников, суд вправе произвести раздел неоконченного строительства дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные части, подлежащие выделению, и технически возможно довести до конца строительство указанными лицами.

Такая позиция суда позволяет выровнять справедливость и реализовать  собственникам таких объектов строительства свои права в полной мере. 

То есть, для раздела между супругами недостроенной недвижимости суд должен установить, что:

• объект построен в период брака (в том числе во время фактического проживания супругов в гражданском браке) за совместные средства супругов;
• он может быть вновь построенным или после реконструкции, перепланировки;
• строительство фактически окончено, объект уже эксплуатируется по назначению или полностью готов к эксплуатации, или степень его готовности такова, что можно определить отдельные его части, которые подлежат выделению и технически можно завершить строительство;
• право собственности на него не оформляется по вине второго супруга (чаще того из них, на кого оформлена земля под домом).

Если назревает конфликт и вы можете оказаться в суде со своим партнером, а у вас в совместной собственности квартира в недостроенном (не сданном в эксплуатацию) доме, соберите доказательства.

Это могут быть чеки об оплате, договоры и акты о выполненных строительных работах, техническое заключение специалиста о готовности объекта. И помните, что до суда все претензии бывшим супругам следует предъявлять письменно.

Опубликовано в интернет-издании Единственная