 |
| Екатерина Олейник, юрист ILF |
Покупка недвижимости – это инвестиция, и инвестиция рисковая как на первичном рынке жилья (например, ваш дом могут недостроить или не сдать в эксплуатацию после завершения строительства), так и на вторичном (например, со временем на купленную недвижимость заявят права третьи лица – бывшие супруги или родственники продавца).
Чтобы избежать этих рисков и убедиться в безопасности сделки, следует проверить объект недвижимости до покупки. Минимальная, но обязательная проверка состоит из таких действий:
1. Проверка продавца: есть ли у него права на этот объект и какие
Запросите у продавца оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость: свидетельство о праве собственности, извлечение из реестра, государственный акт или др. Сверьте указанную в документах информацию с данными в электронном реестре прав на недвижимое имущество.
2. Проверка объекта недвижимости: нет ли арестов, ипотеки и других обременений
Такая информация есть в открытом доступе на сайте https://kap.minjust.gov.ua/. Получив справку из данного Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, вы сможете увидеть историю объекта и наличие/отсутствие обременений (арест, ипотека, др.).
3. Проверка состава семьи: зарегистрированы ли по адресу объекта недвижимости другие лица
Такую информацию может получить собственник или доверенное лицо (например, родственник, риелтор или юрист по доверенности) по письменному заявлению в ЖЕК по месту нахождения объекта.
4. Проверка долгов: есть ли задолженность за коммунальные услуги
Эту информацию также может получить только собственник или доверенное лицо в каждом коммунальном предприятии, которое предоставляло эти услуги.
Для заключения сделки купли-продажи недвижимости этой информации будет достаточно, но ее недостаточно для уверенности покупателя в том, что объект недвижимости «чистый» и с ним не будет проблем в будущем.
Проверяя паспорт продавца, вы не увидите там штампа о сожительстве с гражданским мужем/женой, которые совместно покупали эту недвижимость. Или, проверяя учредительные документы продавца-юридического лица, вы не узнаете, что бывший участник этой компании сейчас судится с партнерами по бизнесу за этот актив. А информация из открытых электронных реестров может быть неполной из-за того, что данные о праве собственности в них еще попадают из старых реестров.
Что еще проверить перед покупкой недвижимости, чтобы не потерять контроль над своим активом в будущем?
1. Проверка наличия судебных процессов по интересующему вас объекту недвижимости и его собственнику (например, суды с банком по кредиту и др.). Сделать это можно на сайте Судебной власти Украины (http://court.gov.ua) в разделе «Состояние рассмотрения дел». Поиск на сайте проходит по наименованию/ФИО продавца.
2. Если такие суды были и уже завершены (то есть по делу вынесено судебное решение), внимательно посмотрите текст вынесенного решения на сайте Единого государственного реестра судебных решений (http://www.reyestr.court.gov.ua), чтобы понять, есть ли риски для вас как покупателя в связи с этим решением.
3. Ознакомьтесь с полной историей перехода права собственности на объект.
Кроме вышеуказанной справки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, можно получить выписку об истории перехода права собственности из архива БТИ. Получить такую справку может продавец как собственник объекта или его доверенное лицо.
4. Когда история перехода права собственности у вас на руках, необходимо проверить законность отчуждения объекта недвижимости предыдущими собственниками.
Особо рисковые объекты – те, что раньше принадлежали органам местного самоуправления/органам государственной власти или право собственности на которые переходило по договору дарения/мировому соглашению в ходе судебного процесса. Если вы обнаружите такие случаи в истории объекта, нужно проверить информацию о бывших собственниках в реестре судебных решений или судебной власти.
Зачем делать такую проверку? Или что будет, если не сделать этого? Покупателя может ждать один из указанных ниже «сюрпризов» с потерей купленной недвижимости, времени и денег:
1. Истребование объекта недвижимости
Например, бывший собственник недвижимости посчитает, что этот объект выбыл из его собственности незаконно, и подаст на вас в суд с требованием вернуть его. Или прокуратура обратится в суд с таким же требованием, выступая от имени государства или коммунального предприятия.
А с 2014 года Верховный Суд Украины на их стороне и однозначно говорит о возможности истребования имущества даже у добросовестного приобретателя (конечного покупателя). «Бывший собственник имущества может истребовать принадлежащее ему ранее имущество от любого лица, являющегося последним приобретателем независимо от того, сколько раз это имущество было отчуждено, и без признания предыдущих соглашений недействительными», –сказано в постановлении от 17.12.2014 по делу № 6-140цс14.
Единственное исключение, которое может спасти покупателя в такой ситуации, – если имущество было продано в порядке исполнения судебных решений (покупки с публичных торгов во время исполнительного производства).
Поэтому важно проанализировать и оценить законность перехода права собственности на имущество предыдущим собственникам до заключения сделки по его покупке.
2. Признание сделки недействительной
На купленный объект недвижимости вдруг заявляют права третьи лица (бывшие супруги/гражданские супруги, наследники и др.) и требуют в суде признать вашу сделку недействительной и истребовать у вас имущество.
Так, наследник может в судебном порядке восстановить срок на принятие наследства (например, его не было в стране или он находился на длительном лечении, или др.) и обратиться с иском о признании сделки недействительной.
Узнать о таком судебном процессе можно, проверив реестр судебных разбирательств и судебных решений.
3. Признание права собственности на объект за третьим лицом
Кроме признания сделки недействительной, третьи лица могут через суд признать право собственности на весь объект недвижимости или его часть.
Иски гражданских супругов или официальных бывших супругов о признании права собственности на совместную недвижимость, которая изначально была зарегистрирована на кого-то одного, – не редкость в судебной практике.
Случай из практики. Гражданин А. купил квартиру. Продавцу эту квартиру ранее подарили (был договор дарения). Через три года к покупателю квартиры обращается женщина с иском о признании права собственности на квартиру и отмене регистрации. Оказалось, что ее муж купил эту квартиру, находясь с ней в официальном браке, и квартира является их общей совместной собственностью. После развода супруги не поделили имущество, а бывший муж по мировому соглашению, на которое супруга согласия не давала, передал эту квартиру третьему лицу, которое и подарило продавцу спорный объект недвижимости. Дальше суд первой инстанции установил незаконность мирового соглашения и признал право собственности на квартиру за супругой предыдущего собственника недвижимости.
А ведь покупку такого «токсичного» объекта недвижимости можно было предотвратить, проверив историю перехода права собственности и судебные споры.
4. Обращение взыскания на объект недвижимости
Вы получили справку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и видите, что объект недвижимости ранее находился под ипотекой (например, как обеспечение кредита перед банком), – это может быть тревожным звоночком.
Вот еще один довольно распространенный случай: суд признает ипотеку недействительной, в реестре исключается запись об ипотеке и обременениях на объект и недвижимость сразу продается третьему лицу. В дальнейшем в суде кассационной инстанции такие решения признаются незаконными, а ипотека – действующей. И тогда ипотекодержатель (обычно банк) обратно регистрирует обременение на имущество в реестре и обращается к конечным покупателям с исками об обращении взыскания на объект недвижимости. И выигрывает, поскольку ипотека действительна для нового собственника даже если он не знал о наличии обременений (ст. 23 закона «Об ипотеке», Постановление ВСУ №6-53гс15).
Ситуации бывают разные, но вы можете управлять своими рисками, заранее проверив столь желанный объект недвижимости. Поэтому выясните до покупки: кто собственник недвижимости и какие права у него есть на этот объект, как этот объект у него оказался и не претендует ли на него кто-либо еще.
Комментариев нет:
Отправить комментарий